Хто ж хазяїн у нашій хаті?

Стан житлово-комунального господарства в Україні завжди був незадовільним. Мешканці багатоквартирних будинків скаржилися на те, що, справно сплачуючи рахунки за комунальні послуги, належної якості обслуговування від ЖЕКів не отримували. Люди прямо звинувачували систему ЖКГ у фінансовій непрозорості, тоді як її керівництво виправдовувалося недостатнім забезпеченням галузі та боргами самих мешканців за спожиті послуги.

Із 1992 року в Україні діє закон про приватизацію житлового фонду, за яким усі багатоквартирні будинки фактично належать їх жителям. Цивільний кодекс, схвалений у 2003-у, зазначає, що мешканцям багатоповерхівки належать не лише їхні квартири та нежитлові приміщення, а й будинок у цілому. Не лише свої квадратні метри, а й підвали, коридори, сходи, ліфти, системи водопостачання, каналізації та все інше господарство. Все це — власність жителів будинку, а відтак його експлуатація та обслуговування — їхня ж турбота. Щоб остаточно розв’язати цю проблему, у 2015-у Верховна Рада прийняла закон №417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», де прописані три форми управління таким будинком: співвласниками (без створення ОСББ), найнятим керуючим чи ОСББ (об’єднанням співвласників). До 1 липня 2016 року потрібно було визначитися з новою формою управління, інакше міська влада отримувала право обрати керуючого на конкурсі й укладати з ним договір на послугу з управління будинком.

Станом на 1 вересня 2018-го, тобто через два роки після означеного терміну, в Одесі було зареєстровано 1271 ОСББ, причому якщо за три попередні роки (2015—2017) такі об’єднання створювалися масово, то за останній їх з’явилося лише 24. Слід зауважити, що всього в нашому обласному центрі — понад 7000 багатоквартирних будинків.

Ярослав КАТОЛИК, регіональний координатор Міжнародного центру перспективних досліджень, провів розслі-дування на цю тему, з’ясовуючи, чому ж більшість багатоквартирних будинків і досі залишаються в управлінні комунальних підприємств «ЖКС». На його думку, ситуація в Одесі — показова для усієї України. Ось деякі його спостереження:

— Одеська міська рада вже в травні 2016 року провела конкурс з вибору керуючих, який від початку викликав серйозні непорозуміння. На конкурс були виставлені лише великі лоти (від 700 до понад 1000 багатоквартирних будинків). За такого підходу перевагу отримали великі компанії, оскільки ні в малих, ні в середніх не було можливостей одночасно обслуговувати таку кількість будинків. У результаті в кожному з чоти-рьох районів міста розігрувалося по два лоти, які складалися з будинків, що обслуговуються КП «ЖКС».

Громадські активісти слушно протестували, вважаючи, що об’єднання всіх будинків мільйонного міста у кілька лотів підпадатиме під ст. 166-3 Кодексу України про адміністративні правопорушення — «прийняття рішення про централізований розподіл товарів (послуг), що призводить до монопольного становища на ринку». Протести не допомогли — конкурси провели, керуючих призначили. У трьох з чотирьох районів Одеси перемогли ті самі комунальні підприємства: ЖКС «Фонтанський» та ЖКС «Порто-Франківський» — у Приморському, ЖКС «Черемушки» та ЖКС «Хмельницький» — у Малиновському і ЖКС «Вузівський» та ЖКС «Чорноморський» — у Київському. В Суворовському районі обидва лоти виграла приватна компанія ТОВ «Житлово-експлуатаційне підприємство «Суворовський», яке, як з’ясував розслідувач, належить Віталію Поповичу, керівнику Хмельницької організації партії «Довіряй ділам»...

Коли мешканці багатоквартирних будинків отримали нові платіжки, вони не приховували свого обурення: тарифи на комунальні послуги зросли в середньому втричі, а от якість самих послуг нітрохи не поліпшилася.

Що робити людям? Адже для того, аби змінити керуючого будинком, за процедурою міської ради, потрібно за два місяці повідомити чинного керуючого про зміну форми управління, а далі сподіватися, що той не створюватиме їм перешкод. Якщо ж співвласники багатоквартирного будинку не створять ОСББ або не зберуть необхідну кількість голосів за зміну керуючого свого будинку, щоб позбутися послуг КП «ЖКС», то договір про обслуговування автоматично продовжиться ще на рік.

Суттєво ускладнився процес створення та самостійної роботи ОСББ. Першопрохідці у цій галузі зіштовхнулися з такими труднощами, що решта містян вирішили не йти шляхом самостійного управління будинками. За свідченням представників ОСББ, керівництво КП «ЖКС» погрожує відключенням світла-води-газу, припиненням вивезення сміття… Найпоширеніший спосіб протидії роботі ОСББ — непередання необхідної документації на будинок. Основні документи — технічний паспорт будинку та схеми внутрішньобудинкових систем, без яких неможливо укласти договори з постачальниками комунальних послуг. Особливо це стосується новобудов: забудовники відмовляються передавати технічні документи на будинок, посилаються на комерційну таємницю, справи доходять до суду.

Друга проблема — актуальність документів на багатоповерхівку: внаслідок перепланувань та перебудов реальний стан будинку може суттєво відрізнятися від зафіксованого в документах, тож їх потрібно виготовляти заново. Ще одна серйозна проблема — незаконне розпорядження допоміжними приміщеннями багатоквартирних будинків (міська влада впродовж десятків років оформлювала на них право власності, надавала в оренду, дозволяла приватизацію, продавала тощо). Відповідно, при створенні ОСББ співвласники будинку з’ясовують, що частина чи навіть усі технічні приміщення, як у підвалі, так і на верхніх поверхах, їм не належать. У таких випадках єдиним можливим способом розв’язання суперечностей — звернення до суду. Однак далеко не всі ОСББ готові починати із судових процесів.

Інша серйозна проблема ОСББ пов’язана із землею та прибудинковою територією. За законом, мешканці будинків є власниками не лише його самого, а й землі під ним. А це означає, що, теоретично, вони можуть продати її або на певних умовах домовитися з інвестором про зведення на цій земельній ділянці нового будинку, якщо старий уже не надається до експлуатації. Однак, на превеликий жаль, процедура отримання ОСББ документів на прибудинкову територію в законі не виписана, через що об’єднання співвласників не можуть отримати документів.

Це далеко не всі проблеми, що виникають у тих, хто маж бажання самостійно управляти будинком. Тому люди й надалі погоджуються на обслуговування ЖКС.

Для систематизації всієї необхідної інформації, а також задля тіснішої співпраці громади з органами місцевого самоврядування у 2016-у був створений Клуб голів правлінь ОСББ Одеси, який веде спеціальний розділ «ОСББ Одеси» на офіці-йному сайті міста. Там оприлюднюються нормативні документи, методичні матеріали, процедури, погоджені з департаментами міськради, список ОСББ, поточна актуальна інформація тощо.

— ОСББ — це неприбуткова організація, згідно із законом, непідприємницьке товариство, створене для управління багатоквартирним будинком шляхом самозабезпечення, — підкреслює голова Клубу голів правлінь ОСББ Одеси Лідія Ковальчук. — Фактично, ОСББ — це не організація, а спільнота, в основі якої — єдиний фактор: власність у багатоквартирному будинку. Мета цієї спільноти — забезпечення та захист прав власників і дотримання ними обов’язків щодо утримання та використання спільного майна, а не багатоквартирного будинку як цілісного майнового комплексу.

Загалом, звільнитися від комунального рабства можливо, хоча це й непросто. Для цього потрібно взяти відповідальність за свій будинок, своє місце проживання на себе, навчитися домовлятися з сусідами і спільно діяти. Бо якщо ми цього не зробимо, в наших будинках хазяйнуватимуть інші, а ми станемо заручниками високих комунальних платежів, не розуміючи, за що ж така кара.

Розслідування, проведене Ярославом Католиком у рамках проекту «Громадський контроль за використанням державних фінансів на місцевому рівні», здійснюється Міжнародним центром перспективних досліджень за підтримки Посольства Королівства Нідерландів в Україні. У повному обсязі з ним можна ознайомитися на сайті http://corr.com.ua.

Ольга ФІЛІППОВА