В Украине обещают создать открытый рынок земли. Что это значит?
После такого, можно сказать, сенсационного заявления президента, в украинском обществе, на самых разных уровнях, стали возникать дискуссии о будущем страны. Одни пугают обнищанием государства и тем, что вся земля достанется крупным агропредприятиям, другие говорят о росте экономики, развитии сельского хозяйства и привлечении инвестиций. А между тем, именно на отмене моратория давно настаивают международные финансовые институты.
Предлагаем разобраться, что же будет означать «свободный рынок земли»? Сколько будет стоить украинский чернозем и грозит ли что-то населению?
Старая песня
Земельный кодекс 2001 года в соответствии с Конституцией Украины закрепил гарантию права собственности на землю сельскохозяйственного назначения и в то же время ограничил возможность продажи земельных участков и долей (паев).
Таким образом в стране был введен мораторий на продажу земли. Позже запрет продлевался еще 7 раз. В итоге, «черноземный» мораторий действует в Украине почти 20 лет, парализовав 96% сельскохозяйственных земель.
Все это время единственным способом передачи земли в пользование другим лицам оставалось заключение договора об аренде. Это привело к созданию и развитию огромного теневого рынка сельхозугодий. Аграрные компании принимали паи в аренду на 50 лет и создавали внушительные земельные банки. При этом владельцы паев — рядовые украинцы, бывшие работники колхозов, совхозов, сельские жители, получали мизерные выплаты — по 50 долларов за гектар в год. Для сведения, это в пять раз меньше, чем стоимость аренды паев в Болгарии или Польше.
«Нам закон не писан»
Сегодня около 7 миллионов украинцев владеют земельными паями — по 3-5 гектаров. И всего в собственности бывших крестьян-пайщиков находятся 27,7 миллионов гектаров сельхозугодий. Эти земельные участки сдают в аренду — не менее чем на 7 лет, а максимально — на 49-50 лет. Но несмотря на запрет, землю в Украине все-таки умудряются продавать и покупать.
Аналитики платформы VoxUkraine исследовали объявления на OLX и выяснили, что на продажу через интернет выставлено 52 400 гектаров паев. Больше всего продают земли на востоке и юге страны, меньше всего – в западных областях.
В течение 2016-2019 средняя цена на гектар паевой земли в Украине составила 37 393 грн./га. Но стоимость чернозема ощутимо падает:
- 2016 – 54 545 грн./га,
- 2017 – 42 487 грн./га,
- 2018 – 40 050 грн./га,
- 2019 – 36 228 грн./га.
Дороже всего гектар земли стоит на Львовщине – 53 824 грн., а самый дешевый в Донецкой области – 22 539 грн. В Одесском регионе за гектар земли просят 36 071 грн., а в соседних Николаевской и Херсонской областях — по 35 683 грн. и 28 142 грн. соответственно.
Панацея или крах?
Естественно, что в таких условиях, вопрос земельной реформы стал неотъемлемой частью предвыборных обещаний разных политсил. Говорил об этом и президент Зеленский, и представители его партии «Слуга народа». А уже в начале августа глава государства анонсировал отмену моратория и создание рынка земли. Названа и дата — 2020 год. Но тут же возникает масса объективных вопросов и опасений. Среди них:
Землю просто отберут. Такие опасения являются самыми распространенными в украинском обществе. Но, первое, что стоит запомнить: земля уже принадлежит украинцам, владеющим земельными паями. Создание рынка земли никак не повлияет на права граждан. Наоборот, будет возможность полноценно реализовать свое право частной собственности. Более того, никто не вправе принудить владельца пая продать землю. А вот если гражданин захочет продать свой участок – то уже не за копейки. К тому же сможет выбрать – кому именно продавать.
Придется продать за копейки. Обладатели паев опасаются, что повторится ситуация из 90-х, когда бизнесмены скупали у рабочих акции заводов и фабрик за бесценок. По оценкам экспертов, земля не будет стоить меньше, чем она стоит на рынке аренды в расчете на 20 лет. Сегодня это 2800 долларов за гектар. Такой будет минимальная цена земли в первые годы. А уже через три года она может достигать 10 тысяч долларов, например, как в Польше. При этом рост рыночной стоимости пая непременно приведет и к росту стоимости аренды. А это позволит достойно зарабатывать и тем, кто не желает продавать свои участки.
«После отмены моратория, – утверждает адвокат в области земельного права Виктор Кобылянский, – человек с продажи своего пая может получить в разы больше денег, чем с аренды. Например, положив деньги на банковский депозит. А чтобы удержать «свою» землю от продажи, арендаторы вынуждены будут повышать ставки аренды: как минимум до средних ставок по депозитам коммерческих банков»
Почву уничтожат. Напротив, из-за действия моратория аграрии не спешат заниматься экологичным и долгосрочным сельхозпроизводством. Им выгоднее выращивать однолетние культуры, чем вкладывать свои средства в создание и развитие на арендованной земле, например, садов, дорогостоящих систем орошения, теплиц.
«От сложившейся ситуации потери терпят также органы местного самоуправления и государственный бюджет, так как инвесторы не готовы начинать на арендованных землях проекты с большой добавленной стоимостью», – отмечает президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.
Нас купят «другие». Нас давно пугают, что все сельхозугодья могут купить иностранцы, а украинцам ничего не останется, кроме как на них работать. Пока что неизвестно, разрешат покупать иностранным инвесторам украинские земли или нет. Но ведь наши черноземы могут начать обрабатывать и продвинутые иностранные инвесторы, которые смогут наладить интенсивное ведение сельского хозяйства.
«Скорее всего, иностранцам изначально запретят покупать землю. Но, есть вариант, что под видом украинских компаний де-факто будут заходить бизнесмены из Франции или Австрии. С другой стороны, Украина — очень рискованная страна для инвестиций и далеко не факт, что за нашими угодьями выстроится очередь из иностранцев», – отмечают представители рабочей группы.
При этом сейчас идут консультации со Всемирным банком касательно вариантов открытия рынка земли — ограничивать ее продажу иностранцам или нет.
Социологическое исследование группы «Рейтинг» показало, что 72% граждан выступают против продажи земель сельскохозяйственного назначения, и только 13% поддерживают открытие рынка земли.
В любом случае, отмена моратория и введение открытого рынка земли в Украине — дело практическим решенное. Теперь главное, подготовить законодательную и правовую базу, а также строго соблюдать и контролировать механизм реализации всего процесса.
