Охотники за чужой недвижимостью

Известный литературный персонаж романа «Двенадцать стульев» – авантюрист и борец за денежные знаки Остап Бендер - знал четыреста сравнительно честных способов отъема денег. Современные квартирные аферисты, судя по всему, перещеголяли великого комбинатора по количеству мошеннических схем, связанных с отъемом недвижимости. 

 Два года назад в нашу редакцию позвонили жильцы одного из домов, расположенных на улице Сегедской. Они сообщили о том, что случилось с их соседкой – одинокой восьмидесятилетней женщиной, которую удалось чудом спасти от смерти, уготованной так называемым «опекуном». Как выяснилось, молодой человек, официально числившийся сотрудником Центра социальной защиты, регулярно навещал старушку, принося ей вместо продуктов питания бутылку водки или вина. Затем он повез ее к нотариусу. Там он подсунул ей договор пожизненного содержания с правом наследования недвижимости и посчитал, что однокомнатная квартира, расположенная на первом этаже в Приморском районе Одессы, у него уже в кармане. Прошло совсем немного времени, и однажды бдительные соседи обратили внимание на кота своей пожилой соседки, который долгое время сидел под закрытой входной дверью. Хозяйка, несмотря на преклонные годы, всегда заботилась о питомце. Поэтому люди сразу заподозрили что-то неладное. Войти в квартиру к ней ни у кого не было возможности, так как ключи находились только у «опекуна», а он не отвечал на телефонные звонки. Соседи заглянули в незашторенное окно. Старушка лежала в крови на полу. Пришлось вызывать полицию, «скорую» и сотрудников МЧС, а опекун объявился лишь через неделю и был в шоке, узнав, что его «подопечная» жива и что нашлись люди, которые реально заботятся о старушке, а также намерены в судебном порядке добиться расторжения заключенного им договора. 

Квартира как зона риска

Вот еще одна история. Автор этих строк была свидетелем того, как жертвой «специалистов по недвижимости» мог стать бывший ведущий инженер одного из крупных, но несуществующих ныне одесских заводов 45-летний Олег Н. После развода с женой, в результате размена жилплощади, ему досталась однокомнатная квартиру недалеко от парка «Преображенский». Его автомобиль отошел супруге, как и большая часть квадратных метров, и мужчина с горя ушел в запой. Когда, наконец, он понял, что надо бы остановиться, вернуться к нормальной жизни, обратился в агентство недвижимости с тем, чтобы ему подыскали квартиру поменьше или в более отдаленном районе. За разницу, которую он надеялся получить в результате продажи «однушки» и покупки более дешевой квартиры, он планировал приобрести недорогой старенький автомобиль. 

В агентстве недвижимости Олегу предложили подписать так называемый «эксклюзивный договор», в соответствии с которым предусматривалось, что в самые короткие сроки риелторская контора найдет покупателя на его квартиру и подыщет квартиру для него. Но для этого продавец должен передать свои правоустанавливающие документы директору агентства, и не обращаться ни в какие иные аналогичные конторы с информацией о продаже. Мужчина согласился и отдал договор купли-продажи, зарегистрированный в бюро технической инвентаризации, в руки управляющего филиалом. 

Через пару дней к нему пришли два сотрудника агентства, с которым он заключил договор. Принесли бутылку водки и после того, как она была выпита, попросили хозяина квартиры показать гражданский паспорт. Тот, ничего не подозревая, достал свой паспорт. Риелторы тут же отобрали документ, сообщив, что уже подыскали для него новое жилье – комнату в общежитии где-то в районе Пересыпи. Они предупредили, что перевезут его уже завтра утром. И что ни о каких деньгах (разницы от двух сделок) и речи быть не может. В противном случае, с ним может произойти что-то «непредвиденное и очень плохое», ведь он, по сути «бомж - человек без паспорта и документов на квартиру»… После того как «специалисты по недвижимости» ушли, Олег закрыл за ними дверь и двое суток просидел в доме, не выходя на улицу. А риелторы приходили утром и вечером: звонили, стучали, подолгу стояли под окнами. Олег сидел тихо, не подавая признаков жизни, не включая свет даже поздним вечером. Потом взял себя в руки и позвонил старому товарищу, с которым давно не общался. Он рассказал ему о ситуации, в которой оказался. Друг обратился к журналистам... 

Даже не прибегая к помощи правоохранительных органов тогда удалось вернуть человеку все его документы. А так называемые «специалисты по недвижимости» оправдывались, мол, он их неправильно понял. 

 Жилье свое Олег все-таки вскоре продал. Взамен купил двухкомнатную квартиру под Одессой и автомобиль, о котором так мечтал. 

«Ей там будет лучше»?

Благополучный финал этой истории, скорее, исключение из правил. Очень часто, выбрав жертву, преступники доводят задуманное до конца. 

Подобных случаев, когда жертвами квартирных мошенников становятся беспомощные и одинокие люди - тысячи. И, к сожалению, соседи не всегда проявляют такую бдительность и отзывчивость, как в ситуации на Сегедской. Чуть больше года назад, из «хрущевки», расположенной на Люстдорфской дороге, 53 пропала 70-летняя жительница Людмила Петрова и ее двадцатилетний внук. Жильцы обратили на это внимание только после того, как в квартире, где они проживали, дважды за короткое время поменялись хозяева. Через полгода кто-то из соседей заметил парня, который провел одну из холодных зимних ночей в подъезде дома, который недавно был еще его родным. Кто-то из сердобольных даже поставил ему миску с едой. Но с тех пор его больше никто не видел. Неизвестно и то, куда делась его бабушка. Опять-таки, по словам жильцов, которые видели, как выносили старые вещи из квартиры, на вопрос о том, где хозяйка, мужчина, руководивший этим процессом, ответил: «В больнице. Ей там будет лучше». 

 Редакция ещё в феврале обратилась с официальным запросом на имя начальника Киевского районного ОГУ ГУМВД Украины в Одесской области с просьбой провести проверку законности выселения семьи Петровых из их квартиры, а также установить место нахождения Людмилы Петровой. Ответа мы так и не получили. 

Надо сказать, что и нотариусы, без которых не может состояться ни одна правомерная сделка, связанная с приобретением, отчуждением имущества или заключением договора пожизненного содержания с правом наследования недвижимости, неохотно общаются на эти темы. В лучшем случае, они утверждают, что всегда действуют исключительно в рамках закона. Чаще – ссылаясь на занятость, отказываются от разговора на эту тему. 

 А ведь именно нотариусы, во многих случаях, проявляя принципиальность, профессионализм, да и просто человечность могли бы предотвратить преступления, совершаемые «черными посредниками», липовыми опекунами, недобросовестными риелторами. Уж кто как не они разбираются в «чистоте» сделки. И при подозрении в мошенничестве, достаточно было бы просто под каким-либо предлогом отложить ее проведение и сообщить о своих сомнениях в правоохранительные органы. Сколько бы жизней одиноких стариков они бы уберегли… 

Кто в доле?

По словам юриста Лидии Сивоконь, а также сотрудников полиции, занимающихся оперативно-розыскной работой, проворачивать аферы с недвижимостью без помощи социальных работников, паспортисток, участковых – то есть тех, кто, во-первых, обладают информацией о людях, и, во-вторых, имеют властные полномочия, практически невозможно. Но доказать их причастность к совершенному преступлению непросто, а иногда невозможно. 

«Черные риелторы» и их схемы

В качестве «черного посредника» может выступить как маклер, так и сотрудник крупного агентства недвижимости. Стиль и методы «работы», а точнее преступлений этих «специалистов», изощренные и жестокие. Для того чтобы добиться своей цели - завладеть недвижимостью человека, выбранного в качестве жертвы, они используют не только обман, но и насилие, включая его крайнюю форму – убийство. 

 Для достижения своей цели действуют по нескольким схемам, которые разрабатывают заранее. С жертвами поступают жестоко и хладнокровно. Одних, например, стариков вывозят в другой город, в заброшенное село, отбирая документы, других - убивают. 

 Как правило, жертвами их становятся доверчивые, одинокие пенсионеры, нуждающихся в материальной помощи или люди злоупотребляющие алкоголем, наркотиками. После того, как черные посредники выявляют объект недвижимости, который их заинтересовал, они разрабатывают план, собирают информацию о владельце. Затем под различными предлогами входят к нему в доверие. Вскоре начинают уговаривать продать квартиру, рисуя жертве радужные перспективы. 

 Одна из простейших схем – получить от собственника генеральную доверенность на предоставление его интересов, включая и распоряжение имуществом. После того, как такой документ попадает в руки черного риелтора, остальное, как говорится, дело техники. После проведения сделки, связанной с отчуждением недвижимости, людей вывозят из их квартир. Кого-то в заброшенные ветхие дома в сельской местности или бараки. А кого-то (в основном, беспомощных больных стариков) различными способами доводят до смерти. Когда эти способы не срабатывают – идут на убийство. 

Известны случаи, когда охотники за чужой недвижимостью подделывали завещания, дарственные или вселялись в квартиры под видом сиделок, квартирантов. А после внезапной кончины владельца жилья, в их паспортах обнаруживались регистрационные отметки, хотя владелец недвижимости при жизни не прописывал их на своей жилплощади. 

Договор пожизненного содержания или «липовые» опекуны 

Этим способом обманывают и лишают жизни одиноких стариков. По своей сути в самом договоре, если он подписан честными и добросовестными людьми, нет ничего криминального. Но когда его заключают «охотники за недвижимостью», все оборачивается самым печальным образом для пожилых людей. В момент сделки договор могут подменить, в результате чего окажется, что хозяин квартиры подписал договор купли-продажи. Естественно, денег ему не дадут ни копейки, а после нотариального заверения сделки просто выгонят из квартиры. 

В случае, если будет подписан договор пожизненного содержания, черный риелтор или черный опекун, а также его помощники предпримут все необходимое, чтобы пожилой человек как можно быстрее ушел из жизни. Установить причинно-следственные связи между действиями «опекунов» и смертью старика удается в редких случаях. 

Бескровный вариант отъема

Вам обещают одолжить крупную сумму под залог вашей квартиры. Вы соглашаетесь и идёте к нотариусу для заключения договора. Но вместо договора займа, посредник предлагает подписать договор купли-продажи, убеждая вас, что это лишь формальный прием, и что, мол, так обычно всегда и дают взаймы. Если вы подпишите документ, то в этот же момент лишитесь своей квартиры. 

Подлог договора

В процессе сделки, черные риелторы могут использовать юридическую безграмотность людей. Не все и не всегда внимательно читают договора полностью, и не всегда могут понять содержание и уж тем более - суть каждого пункта. Этим и пользуются посредники. В результате, разъясняя содержание одного договора, для подписания жертве подсовывают весьма похожий, но иной. Поставив подпись на этом документе, человек уверен, что получает, например, денежный аванс, а на самом деле - лишается своей квартиры. 

Как не стать жертвой? 

Один из вариантов для пожилого одинокого человека - заключить с близким родственником, которому он доверяет, договор займа под залог вашей квартиры и оформить его нотариально. После чего на квартиру будет наложен запрет на отчуждение. Продать ее можно будет только после его снятия. Снять такой «арест» можно за один день, да и деньги не обязательно брать в долг. Это может быть формальный договор, зато у чёрных риелторов не будет возможности провернуть одну из своих преступных схем. 

 Не покидайте квартиру на долгое время. Даже за один месяц может произойти взлом, а затем и продажа мошенниками вашего жилья. 

Законодательная база, а вернее - ее отсутствие

Фонд государственного имущества Украины совместно с органами государственной власти разработал законопроект о брокерской (вместо риелторской) деятельности в сфере недвижимости.

 В проекте указано, что брокер, (или агент) по торговле недвижимостью может нести ответственность за нарушение законодательства: это приостановление действия квалификационного сертификата брокера по недвижимости, внеочередное подтверждение квалификации, прохождение обучения и аннулирование разрешительного документа.

 Позволит ли принятие этого закона (хотя пока никому неизвестно, когда он будет рассмотрен Верховной Радой) сократить количество правонарушений в сфере торговли недвижимостью, под большим вопросом. А вот к увеличению и без того высокой стоимости услуг в этой сфере привести может. «Квалифицированные брокеры» - это ж вам не простые риелторы, а «сертифицированные специалисты». 

«Спасение утопающих дело рук самих утопающих». Мы уже давно привыкли к этому правилу, ставшему лозунгом почти во всех сферах нашей жизни. И все-таки, мы живем не в джунглях, хотя хищников вокруг огромное количество. Стремимся стать правовым государством, исповедующим европейские ценности. Но все эти наши стремления будут тщетными без осознания того, что слабых надо защищать, старикам – помогать, и что не все в этой жизни оценивается денежными знаками.

Вікторія Єрьоменко