Юрий Звелиндовский: «Залог успеха создания ОСМД — наличие инициативных людей»

Идею пригласить в «Гостиную «Вечерней Одессы» юриста, эксперта в сфере жилищно-коммунального хозяйства, директора благотворительного фонда «Местная инициатива» Юрия Звелиндовского подсказали вы — наши уважаемые читатели.

Честно говоря, публикуя в номере за 14 января материал под названием «Преступления без наказания», в котором рассматривались различные проблемные аспекты взаимоотношений Объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) с энергетиками, предполагали, что резонанс будет. Однако действительность превзошла ожидания. Многие читатели попросили газету продолжить общение с автором публикации Юрием Звелиндовским, ибо его суждения и выводы показались им очень интересными и информативными. Что ж, просьбу мы выполнили. Ну, а разговор начали с просьбы рассказать, с чего же начиналась его «правозащитная» деятельность по отстаиванию интересов ОСМД?

— Начал я этим заниматься в конце 90-х годов, — рассказывает Юрий Звелиндовский. — К этому времени уже получил высшее технического образование, работал в проектном институте, проектировал системы водоснабжения, канализации, в общем, разбирался в этой теме. Жил я тогда в многоэтажке, построенной в 1977 году. Помните то время? Электричество по три раза в день отключали, тепла в квартирах не было, но коммунальные счета приходили исправно. Почему мы, жильцы, должны платить за услугу, которую не получили или которую нам предоставили некачественно?

Меня это очень возмущало: 20-й век на дворе, а живем в нецивилизованных условиях. Начал обращаться с заявлениями в различные инстанции, стал требовать и добиваться соблюдения всех технических параметров предоставления коммунальных услуг, прежде всего, тепла. Позиция моя такая — от жалоб величина тарифов не изменится. Необходимо требовать услуги соответствующего качества. Тогда понимаешь, за что платишь.

По мнению нашего собеседника, тема предоставления качественных коммунальных услуг обрела особый смысл после 2014 года, когда резко начали расти тарифы. До этого граждане не особо обращали внимание на цифры в платежках. «Когда был бум строительства жилья, в 2005—2008 годах, люди покупали очень большие квартиры, не задумываясь о стоимости их содержания, так как стоило это копейки», — говорит Юрий Звелиндовский. Но теперь появился стимул: тарифы стали заоблачными. И вопрос — а за что мы, собственно, платим? — стал более чем актуальным.

Активная гражданская позиция Юрия была замечена соседями по дому. В начале 2000-х было решено создать ОСМД (в числе первых в Одессе), Звелиндовского избрали председателем. Сделано было много: ОСМД взяло дом на баланс, благодаря грантовским программам многое удалось отремонтировать и привести в порядок. А сдача в аренду техэтажа и части кровли приносила объединению доход.

«После ухода от ЖЭКа мы старались идти по инновационному пути развития и эксплуатации дома, в т.ч. при поддержке ОО «Мама-86-Одесса» первыми в Одессе ввели раздельный сбор мусора», — говорит председатель.

К руководителю ОСМД «Кондоминиум «Балковский» стали активно обращаться и другие объединения совладельцев. «В рамках деятельности фонда «Местная инициатива» я оказываю им бесплатные консультации», — говорит Юрий Звелиндовский.

После этих слов мы решили задать нашему собеседнику обобщающий, но принципиально важный вопрос: «А вообще — нужно создавать ОСМД? И если да, то почему?».

У Юрия Звелиндовского никаких сомнений нет — создавать нужно. И пояснил, почему. Но вначале привел статистику. В Одессе насчитывается порядка 8 тысяч жилых многоквартирных домов. На сегодняшний момент создано около 1300 ОСМД, в которые входят порядка 1500—1600 домов. Остальное жилье обслуживают бывшие ЖЭКи, ставшие, по сути, управляющими компаниями. Также есть дома ведомственные и жилищно-строительных кооперативов.

Старт массовому созданию ОСМД дал принятый в 2015 году Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Людям пришлось определяться — создавать объединение совладельцев или «сдаваться на милость» управляющей компании?

По мнению нашего собеседника, выбор очевиден. ОСМД — это на сегодняшний день наиболее совершенная форма управления жилым фондом. Целью любой управляющей компании — как бы она ни называлась — является зарабатывание денег и обеспечение хорошими зарплатами своих сотрудников. А у ОСМД другая цель: деньги привлекать — на развитие дома, в котором они сами живут. И в отличие от управляющих компаний у объединений совладельцев такая возможность есть. Для ОСМД доступны средства различных грантовых проектов и программ поддержки — городских, областных, всеукраинских, международных. Частным управляющим компаниям такое финансирование недоступно. Юрий Звелиндовский подробно рассказал, как за счет привлеченных средств в «его» ОСМД проводили первый капитальный ремонт, меняли запорную арматуру и аварийные участки санитарно-технических коммуникаций. За счет привлекаемых средств и целевых программ можно устанавливать различные счетчики учета, ремонтировать лифтовое хозяйство, заказывать исследования жилых домов по программам энергоэффективности.

В общем, в самой идее создания ОСМД — очень много плюсов. Правда, при одном условии: люди должны понимать, какую ответственность берут на себя. «Все зависит от инициативы жильцов — насколько они хотят вникать в проблемы дома?», — говорит Юрий Звелиндовский. «Неактивность людей, пассивность, равнодушие — большая проблема», — добавляет наш собеседник.

Внесенные в 2015 г. в Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» изменения тоже сделали его более совершенным. Закон содержит нормы, которые стимулируют жильцов к участию в деятельности объединения совладельцев. Так, отсутствует главная норма — членство в ОСМД. То есть, априори все владельцы жилья являются членами объединения. Никто не может сказать: я не член ОСМД, я туда не вступал. Владеешь квартирой в доме, где создано объединение совладельцев, значит, являешься совладельцем, т.е. можно сказать, что автоматически становишься его членом. Далее. По причине отсутствия нормы о членстве нет понятия легитимности собрания. Хоть три человека из 250 совладельцев пришли на собрание — значит, собрание состоялось, и закон дает дополнительно 15 дней на то, чтобы собрать необходимое количество голосов для принятия решения. Такой алгоритм принятия решений является законными, и обжаловать такие решения крайне сложно. Все остальные, кто не захотел активно участвовать в жизни ОСМД, не желал приходить на собрания, не желал голосовать — их дело. Но решение — легитимное! — мы вам принесем. Думайте.

Отдельная тема — и бесконечная! — взаимоотношения ОСМД с компаниями-монополистами. В принципе, этой проблеме посвящена упомянутая выше статья «Преступления без наказания». Как заметил наш собеседник, легче всего общаться с городским коммунальным предприятием «Теплоснабжение города Одессы». Потому что оно коммунальное. А с частниками — «Инфоксводоканалом», энергетиками, газовщиками — сотрудничество дается с большим трудом.

Как пример — с 2011 года новые жилые дома сдают в эксплуатацию без участия Госкомиссии. По системе т.н. декларирования. То есть, застройщик заполнял декларацию (а ныне заполняет сертификат), что все построено и сделано в соответствии с нормами.

— Дальше ГАСК регистрировал эту декларацию (ныне регистрирует сертификат), и люди начинают въезжать в дом, — рассказывает Юрий Звелиндовский. — А потом оказывается, что половина технических условий не выполнена, и начинаются проблемы. Дом может остаться без электричества, а как следствие — без воды и тепла, т.к. без электроэнергии не работают ни насосная, ни котельная. И застройщику предъявить нечего. Люди радовались, что дом вообще введен в эксплуатацию, и быстро оформляли документы. Но после этого отсутствие чего-либо в доме становится их проблемой, а не проблемой застройщика. Как застраховаться? В цивилизованных странах пока на новострой не оформлен страховой полис, дом никто не принимает. Но у нас ни одна страховая компания не возьмет на себя такую ответственность.

По мнению нашего собеседника, выходом из ситуации могло бы стать принятие закона об общественном контроле и общественном воздействии. «Чтобы общественные организации могли проводить проверку деятельности органов местной и городской власти, субъектов природных монополий, и могли выписывать административные штрафы за нарушения», — считает Юрий Звелиндовский.

…Чем дальше уходило наше общение в «дебри» проблематики деятельности ОСМД, тем яснее становилась неисчерпаемость данной темы. Поэтому пришло решение — а не организовать ли нам, на базе «Вечерней Одессы», тематический «круглый стол», пригласив всех, кому это интересно? Судя по письмам, что получает редакция по проблематике ОСМД, желающих найдем быстро. И разговор, не сомневаемся, будет конкретным и продуктивным. Пишите — мы готовы к сотрудничеству.

Олег Суслов