Земля в аренду по новым правилам: о правах собственника, договорах и спорном урожае

В конце прошлого года был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении противодействия рейдерству» №340. В первую очередь он рассматривался как способ противодействия рейдерству в аграрной сфере, поэтому большая его часть касается изменений в земельном законодательстве. Часть норм этого закона вступила в силу в январе этого года, вторая, в части договорных отношений между арендатором и арендодателем, начнет действовать с 16 июля. О чем надо знать владельцам земли, чтобы уметь защитить свои права и свою собственность в свете грядущих изменений?

1. Нотариальное оформление договорных отношений

С 16 июля владельцу участка будет предоставлено право требовать нотариального удостоверения договора аренды земли (это касается и договоров об установлении земельного сервитута, о предоставлении права пользования участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций)), а также право отменить такое требование. Данное требование регистрируется как обременение в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Обременение прав на имущество ограничивает возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом. Юристы утверждают, что это позволит уменьшить риск незаконной перерегистрации прав на земельный участок на основании поддельных договоров, а также манипуляции с поддельными договорами в судах.

Обратите внимание: государственная регистрация прав на земельный участок возможна исключительно при наличии в Государственном земельном кадастре сведений о зарегистрированном земельном участке. Также в Госреестр прав будут вносить сведения о цене (стоимости) недвижимого имущества или размере платы за пользование им. При этом закон №340 не предусматривает предоставление госрегистратору дополнительных документов об оценке объекта недвижимого имущества.

2. Автоматическое продление договора или смена арендатора

В отношениях арендатор – арендодатель будут действовать два правовых механизма: пролонгация договоров аренды земли и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земли. Для этих целей договоры аренды земли разделят на:

• срочные (которые прекращают действие с окончанием срока, на который были заключены);
• срочные с пролонгацией (которые не прекращают действие с окончанием срока действия).

Расскажем подробнее о каждом.

* Срочный договор с пролонгацией будет автоматически продлен, если одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не подала в Государственный реестр прав на недвижимое имущество заявление об исключении из реестра сведений о возобновлении договора. При этом возможность продления договора должна быть отображена в самом договоре.

Если одна из сторон не желает продлевать договор аренды, она, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, сможет обратиться к государственному регистратору с заявлением об отказе от возобновления договора аренды земли.

Надо сказать о том, что нововведения распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона №340. Возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу нового закона, возможно на прежних условиях и на тот же срок.

* На заключение нового срочного договора аренды земли преимущественное право перед другими лицами будет иметь арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора. О своих намерениях арендатор обязан уведомить арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли, не позднее чем за один месяц.

В случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, обязан сообщить об этом наследникам земельного участка. Сделать это необходимо будет в течение одного месяца начиная с дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок.

При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если договоренность по арендной плате или другим условиям договора не будет достигнута, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается. Спорные моменты могут быть обжалованы в суде.

3. Установление даты окончания действия договора аренды.

По новым правилам, при государственной регистрации права аренды на земельный участок обязательно необходимо будет указывать:

• дату заключения договора;
• срок действия договора;
• данные о пролонгации или не пролонгации договора.

Важно знать, что дата окончания действия договора аренды исчисляется от даты его заключения, а право аренды возникает с момента государственной регистрации. То есть  арендатор имеет право использовать земельный участок не с момента подписания договора, а только после получения выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который подтверждает регистрацию права аренды.

***

Юристы отмечают, что нововведения в большей степени защищают интересы арендодателей, предоставляя им больше прав в части выбора арендаторов и отсутствия обязательств возобновлять договор аренды земли с одним и тем же арендатором.

Договор закончился. Кто соберет урожай?

Если срок действия договора аренды земли окончился до сбора урожая, посеянного арендатором, арендатор имеет право на сбор такого урожая. При этом собственник земельного участка имеет право на возмещение убытков, связанных с временным занятием земельного участка бывшим арендатором, в размере пропорционально арендной плате со дня прекращения договора до дня сбора урожая. Такие нормы Закона №340 действуют с 16 января 2020 года.

Бесплатная правовая помощь для владельцев земли

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении противодействия рейдерству» предоставил право владельцам земельных участков пользоваться при необходимости бесплатной помощью юристов и адвокатов (норма действует с 16 января 2020 года).

Теперь владельцы земельных участков, проживающие в сельской местности, могут обратиться в центр правовой помощи за консультацией, а также, если нужно, подготовить проект договора пользования земельным участком (аренда, субаренда, земельный сервитут и т.д.). Предоставят помощь и в том случае, если интересы арендодателя необходимо представлять в суде, в других государственных учреждениях, местных органах власти и перед другими лицами.