ЧТО ГРОЗИТ ЛЕГЕНДАРНОЙ МОЛДАВАНКЕ

Не впервые мы републикуем статьи известного одесского журналиста Александра ВЕЛЬМОЖКО, посвященные актуальным городским проблемам.

На этот раз автор исследует проблемы, связанные с будущим знаменитого одесского микрорайона - Молдаванки. А. Вельможко справедливо замечает, что легендарная Молдаванка - один из самых проблемных районов Одессы, если проанализировать его будущее на ближайшие пару десятков лет. Ветхая старая застройка, изношенные коммуникации, жадные застройщики, тыкающие куда попало высотки вместо заложенной в Генеральном плане поквартальной реконструкции, - все это, если не действовать уже сейчас, рано или поздно приведет к коллапсу целого района.

Статья публикуется с некоторыми сокращениями.

Современность: удобная логистика и изношенные дома

Молдаванка - издавна застроенный 1-2-3-этажными домами район между улицами Балковской, Градоначальницкой, Старопортофранковской и Генерала Цветаева... Генеральный план Одессы предусматривает полную реконструкцию Молдаванки - квартал за кварталом, со строительством здесь невысоких новых жилых домов...

Молдаванка имеет исключительно удобное расположение относительно других районов города. Отсюда почти что рукой подать до центра, а из более отдаленных мест можно за несколько минут доехать на трамвае или троллейбусе. Через Молдаванку проходят три магистральных улицы, выходящих прямо на выезды из города, - Богдана Хмельницкого, Прохоровская, Разумовская. Наконец, через Балковскую или Степовую улицы вполне удобно выехать и в любой из спальных районов, минуя центр города. Неподалеку и такие стратегически важные для местных обитателей объекты, как вокзал и рынок "Привоз". Именно поэтому, с точки зрения логистики в вытянутом на 30 километров вдоль моря городе, жить на Молдаванке достаточно неплохо.

В настоящее время на Молдаванке проживает около 75-80 тысяч человек. Сейчас она в основном застроена старыми домами небольшой этажности. Очень редко здесь можно встретить дореволюционный дом выше трех этажей, да и трехэтажные - редкость, а уж старый дом в четыре этажа - так это вообще уникальный случай в конце улицы Прохоровской. Дворы напоминают причудливые лабиринты между всякими флигелями, одноэтажными домиками, пристройками и даже огородиками.

До революции дома строились на Молдаванке далеко не столь качественно, как в центре города, - здесь было дешевое жилье. Не редкостью являются дома с фундаментами из известняка. Естественно, что такие дома через сто и больше лет находятся не в лучшем техническом состоянии. Усугубляет его и многолетнее отсутствие надлежащего обслуживания.

В советское время Молдаванку осовременили. Все улицы были заасфальтированы, везде провели коммуникации - электричество, водопровод и канализацию. Во многих местах точечно и целыми кварталами возводились "сталинки" (на Прохоровской, Богдана Хмельницкого), "хрущевки" (на Запорожской улице) и даже отдельные панельные высотки. В последние годы здесь местами понастроили одиночные, уплотняющие остальную застройку высотки или даже целые микрорайоны высоток - на месте прекративших свое существование заводов.

Тем не менее Молдаванка по-прежнему остается депрессивным районом города, хотя и не настолько, как поселок Большевик или Шкодова гора. Основная причина депрессивности - крайне изношенный старый жилой фонд, который требует или немедленного капитального ремонта, или сноса с последующей застройкой новыми домами. Кроме того, большинство сетей водопровода и канализации, электросети построены несколько десятков лет назад и рассчитаны на то, что есть сейчас, - размазанные по площади небольшие дома с относительно малым числом населения и небольшой нагрузкой.

Молдаванка и Генеральный план Одессы

Генплан Одессы предусматривает поквартальную реконструкцию Молдаванки, при которой будут сохранены все здания, представляющие историческую и архитектурную ценность. Другие здания, находящиеся в хорошем состоянии, также будут сохранены. Большинство одноэтажных и внутридворовых строений, здания в плохом техническом состоянии будут снесены...

Таким образом, при поквартальной реконструкции в каждом квартале сохранится какое-то количество старых домов, остальная часть периметра предполагается к застройке малоэтажными, не выше пяти этажей, зданиями. В центре кварталов предполагается строить по одному более высокому зданию, чем периметральная застройка. Здание внутри квартала может быть настолько выше домов по периметру, чтобы его не было видно с улицы, что составляет не более 8-9 этажей. Кстати, примером такого вкрапления относительно невысокого нового здания является жилой девятиэтажный дом во дворе на Преображенской угол Большой Арнаутской.

Вся реконструкция предполагается исключительно за счет инвесторов. Один из кварталов района планируется сохранить как историко-культурный заповедник.

Подводные камни реконструкции по Генплану

Застройка и реконструкция Молдаванки в поквартальном исполнении может быть интересна инвестору только при условии, что старых домов в квартале останется немного - иначе основные средства придется вкладывать не в новое строительство, а в реконструкцию старых зданий. Фактически то количество квартир, которое имеется в одном 16-этажном доме, в данном случае будет растянуто не на маленьком земельном участке, занимаемом высоткой, а на целом квартале. Правда, себестоимость строительства двух-трех пятиэтажек оказывается такой же, как и строительство одного высотного дома при одинаковом количестве квартир.

Однако разница возникает за счет стоимости земли с учетом коррупционной составляющей и за счет необходимости расселения жителей предназначенных под снос ветхих домов. В связи с этим несложно спрогнозировать, что в случае поквартальной застройки Молдаванки стоимость квартир будет значительно выше, чем в высотных домах в спальных районах или даже в незаконных высотках в историческом центре города. Впрочем, малоквартирная и маловысотная застройка совсем рядом с центром города сразу делает подобное новое жилье на Молдаванке элитным жильем. Это ведь не высотный муравейник какой-то с тонкими стенами, отсутствием парковки и протекающими окнами.

Кроме этого фактора, есть еще несколько инфраструктурных и природных моментов, серьезно ограничивающих строительство на Молдаванке.

Самый важный из них - это изношенность коммуникаций. Основные линии электропередач, водопровода и канализации прокладывались здесь в основном в 1930-е и 1950-е годы или даже до революции. Они не рассчитаны на резкое увеличение нагрузки, которое неизбежно произойдет при новом строительстве. Даже без какого-либо масштабного строительства, просто в силу естественного износа, Молдаванка уже сейчас остро нуждается в капитальной модернизации инженерных сетей, причем с увеличением их пропускной способности как минимум вдвое. Тем более, что построенные точечно высотки уже увеличили нагрузку на старые сети.

Второй фактор - катакомбы. Весь этот район буквально испещрен подземными выработками, часть из которых находится в не очень хорошем состоянии и грозит рухнуть, еще часть затоплена, остальная часть просто не исследована. Наличие катакомб ведет к удорожанию строительства за счет исследований, пульпирования и забутовки подземных выработок. Протекающие трубы водопровода и канализации как нельзя лучше способствуют проседаниям почвы и попаданию воды в катакомбы - с намоканием почвы, ее проседанием или даже обрушением катакомб.

Плюс реконструкции Молдаванки, с точки зрения инвестора, только один - близость к историческому центру города, что позволит продать или сдать в аренду недвижимость значительно дороже, чем где-нибудь на поселке Котовского.

Тем не менее сейчас процесс застройки Молдаванки новыми домами идет совсем по другому пути. Девелоперы осваивают территории заброшенных складов, автобаз и заводов между Балковской и Степовой, возводя тут целые кварталы многоэтажек. Все это строится на катакомбах, на склоне Водяной балки, но зато не требует самого дорогостоящего этапа - расселения жителей старых домов.

Вместе с тем реконструкция Молдаванки в ближайшие десять - пятнадцать лет - насущная необходимость для района. Старые дома и коммуникации не вечны, они нуждаются в срочном капитальном ремонте или замене - иначе достаточно скоро все просто развалится.