«Мы боремся с Голиафом»: архитектор Николай Чепелев о хаотичной застройке города

В конце прошлого года на территории дачи Маразли состоялся митинг общественности города, которая выступили против очередного строительства в историческом ареале Одессы. На акции протеста присутствовал заместитель главы Ассоциации архитекторов Одессы, архитектор Николай Чепелев.

«Собираться с митингами на каждую подобную застройку – это не совсем правильно. Нам нужно менять ситуацию системно и без активного участия общественности ничего не изменится»,- сказал тогда Николай Чепелев.

Архитектор также сообщил, что сейчас киевские специалисты разрабатывают проект корректировки историко-архитектурного опорного плана нашего города и призвал одесситов следить, когда документ будет вынесен на общественные обсуждения. Мы связались с Николаем, чтобы подробнее узнать о значимости данного документа для будущего Одессы.
— Историко-архитектурный опорный план – это научная работа, которая описывает историческую часть города, определяет ее границы, качество застройки – что памятник, что ценная застройка, что фоновая застройка. И определяет, что можно делать в историческом ареале города. Т.е. максимальная высотность, плотность застройки – ограничивающие параметры. И этот опорный план был принят в 2008 году. По закону – он является  частью генерального плана – градостроительной документации. И по всем вопросам, что касаются исторической застройки и памятников, генплан ссылается именно на этот документ – на опорный план. Все эти режимы официально, как градостроительная документация работают.

Опорный план делают раз и навсегда – если нужны какие-то изменения, то его корректируют. И вот, в прошлом году объявили тендер на его корректировку. В старом достаточно много ошибок – т.е. некоторые здания указаны, как памятники, коими уже не являются. Вы помните, что в процессе у нас появился список Штербуль – позже, чем был принят этот опорный план и соответственно те, 130 зданий, которые этим списком были выведены из состава памятников, там до сих по указаны.  А так как опорный план – это часть граддокументации, то на сегодняшний день имеем такое несоответствие.

— Т. е. у нас уже 12 лет несоответствие документации и действительного положения вещей?

-Да, в каких-то частях. Я подозреваю, что и после корректировки опорного плана ошибки останутся. Но это второй вопрос… Меня,  как проектировщика, больше интересует вопрос не статуса отдельных зданий (это задачи других специалистов — историков,  реставраторов), какое здание достойно быть памятником архитектуры, а какое просто можно назвать ценной фоновой застройкой.  Меня больше интересует как раз те самые режимы и ограничения, которые должны существовать в исторической части города, например: максимальная высотность.

Потому что в опорном плане 2008 года очень немного было по этому поводу написано. У нас есть только две охранные комплексные зоны — это центр города и Французский бульвар. Для центра города Одессы режимы и ограничения по высотности составляли: на углу квартала здания не выше 21,3 м;  на середине квартала, рядовой застройки, не выше 18,6 м. И еще там прописано, что внутри квартала высотность может быть на 62% больше, чем фасадное здание, при условии проведения видовых анализов – очень размытая формулировка. А в пределах исторического ареала «Французский бульвар» должна быть дискретная малоэтажная застройка. Т.е. это должны быть здания до трех этажей, отдельно стоящие – вот он как был застроен особняками и дачами, так по опорному плану и должен был быть застроен.

— Когда опорный план может быть принят с учетом всех возможных корректировок?

• Смотрите, при самом лучшем раскладе дел – это будет середина 2022 года. Сейчас киевские проектировщики должны закончить первый из двух этапов. И так, как это градостроительная документация, то проект должен проходить общественные слушания. Этому документу нужно будет уделить пристальное внимание и все проверить, так как он будет определять, что и как можно будет строить в историческом ареале на ближайшие пять лет, как минимум. Т.е. градостроительную документацию можно корректировать не чаще, чем один раз в пять лет.
  Кстати, почему ещё опорным планом занялись: так как он является частью генплана, который был принят в пятнадцатом году, и его тоже нужно корректировать – там тоже есть свои ошибки и свои «хотелки» от застройщиков (как изменения целевого назначения земли). И генплан без изменений опорного плана не поменять.

— Когда примут проект корректировки историко-архитектурного опорного плана города, как это повлияет на ситуацию с хаотичной застройкой города?

• На самом деле, вопрос больше в контроле. И при всех недостатках, существующих в законе об  охране культурного наследия, при выполнении – они бы работали. Т.е. если выполнять даже те законы, предписания и правила, которые есть сейчас, то такого ужаса, как сейчас творится у нас в городе, не происходило бы. С тем же Французским бульваром, сегодня мы видим, что на требования опорного плана никто не обращает внимания, и этот ареал у нас дискретно застроен 20-этажками. Поэтому, вопрос уже касается тех органов, которые должны этот контроль осуществлять.

Первое – это управления охраны культурного наследия (города и области). Второе – это инспекция ГАСКа, которая вскоре разделится на три подразделения (реформа у нас уже 9 месяцев длится). Третье – правоохранительные органы. Потому что, при любых самовольных работах либо реализуемых не по проекту, первыми реагируют управления охраны, но они ограничиваются штрафами. В идеальном мире, застройщики должны останавливаться на этом этапе, а в нашем – должны подключаться следователи, прокуратура и суды. И многое упирается в итоге в судебные решения, которые нередко выносятся в пользу недобросовестных застройщиков.

Соответственно тут уже вопрос в системных изменениях структурных подразделений.

— А если комплексно смотреть на проблему застройки города, почему это происходит?

-В городе нет политики планировочного развития – как город должен развиваться, что и где можно строить, а что нельзя. Это все должны контролировать чиновники,  и не по собственным представлениям и желаниям, а на основании определенных документов – анализов и расчетов. Речь идет о стратегии планировочного развития, так называемый, мастер-план. Потому что, генплан, сам по себе, как документ – это такой рудимент советского подхода к городскому планированию, но он абсолютно не гибкий. Т.е. в нем прописаны какие-то планы на будущее, но по современным реалиям и критериям – это не рабочие параметры и  этот документ уже не работает, и не будет работать. Тем не менее, он прописан в нашем законодательстве – что у города должен быть генплан.  Хорошо, мы можем назвать этот документ «генпланом», но внутри его нужно составлять по-другому и другие вещи в нем прописывать.

Второе – должна быть политическая воля для появления такой стратегии. У нас в городе целенаправленной политики планировочного развития в городе нет, от слова, совсем. Вместо этого у нас все показывают генплан и зонинг – мол, это наша политика. Нет, ребята, это не политика – это документы. А политика – это должна быть система действий, которая ведет к определенному результату. Те действия, которые сегодня происходят в городе со стороны городских чиновников, они приводят к хаотичной застройке в любой точке Одессы. Причем, все эти рассказы о том, что «мы не виноваты – это все Киев» — это все не правда. Потому что на первых этапах – на коде земли, проектировании, выдаче градусловий и ограничений именно городские чиновники и депутаты, дают бумаги, которые заказчик потом использует. И это все очень печально, потому что несмотря на прошедшие выборы, я сомневаюсь, что городская политика изменится в ближайшее время.

—При принятии грамотного проекта корректировки историко-архитектурного опорного плана мы можем рассчитывать на изменения в политике застройки города?

• Вы знаете, вот если в нем написать настолько все конкретно, что просто не останется лазеек, об этом можно говорить.

— А такое возможно?

-Теоретически, составить документ таким образом возможно. Но вы должны понимать, что этот документ принимают чиновники и утверждают депутаты, большая часть которых лоббированы строительным бизнесом и если появится проект такого документа, который невыгоден застройщику, то его просто не примут. Наша задача – требовать принятия именно такой версии проекта. И тут мы боремся не с ветряными мельницами, а скорее с Голиафом. Но в любом случае, нельзя опускать руки.

Анастасия Гужва