Проблемы приобретения права собственности на вспомогательные помещения в многоквартирных домах

Вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. Среди других помещений их отличает особое функциональное назначение: обеспечение эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей.
К вспомогательным помещениям относятся: колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры, другие подсобные и технические помещения.
В соответствии со статьей 369 Гражданского кодекса Украины совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.
В частях первой и второй статьи 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предусмотрено, что общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.
Право собственности на вспомогательные помещения является несколько ограниченным. Так, общее имущество нельзя разделить между совладельцами, в связи с чем возникновение права собственности на вспомогательные помещения имеет определенные особенности.
Данный вопрос был полностью раскрыт в решении Конституционного суда Украины от 02.03.2004 г. №4-рп/2004, а впоследствии – конкретизирован решением Конституционного суда Украины от 09.11.2011 г. №14-рп/2011.
Вывод 1. Суд пришел к четкому выводу, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. Совладельцы квартир и нежилых помещений становятся совладельцами вспомогательных помещений независимо от оснований приобретения права собственности (в т. ч. купля-продажа, наследование, другие гражданско-правовые сделки). При этом никаких дополнительных действий для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения совершать не нужно.
Важно отметить, что возникновение права собственности зависит от статуса помещения: вспомогательное или нежилое.
К нежилым относятся те помещения, которые изначально строились не как вспомогательные, а как имеющие другое предназначение.
Например, в большинстве современных новостроев в подвале размещаются паркинги. Такие помещения не могут считаться вспомогательными и находиться в общей совместной собственности, а право собственности на них (например, на отдельные машино-места) регистрируется с определенными лицами, которые их приобрели.
Вывод 2. То есть основным признаком, который позволяет разграничить вспомогательные и нежилые помещения, является их функциональное назначение:
– вспомогательные помещения, необходимые для обеспечения эксплуатации дома, бытового обслуживания жителей дома и повышения жизненного комфорта жителей дома;
– нежилые помещения предназначаются для осуществления торговли, оказания услуг, устройства паркинга, осуществления хозяйственной деятельности и для других небытовых нужд.
Что касается продажи (отчуждения) вспомогательных помещений.
Письмом Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 22.01.2009 года №8/14-530 были определены четкие условия продажи общего имущества многоквартирного дома:
1. ОСМД должно быть балансодержателем дома.
2. Есть согласие владельцев всех квартир и нежилых помещений дома.
3. Общее собрание приняло решение об отчуждении общего имущества.
4. Полученные от продажи средства будут использованы на нужды дома.
Практическая проблематика отчуждения вспомогательных помещений.
Приведенный порядок хоть и кажется достаточно четким, но на самом деле существует ряд проблем его практической реализации:
– вспомогательные помещения и другое общее имущество не являются отдельными объектами недвижимости;
– на вспомогательные помещения и другое общее имущество нет отдельного технического паспорта;
– нет документов, подтверждающих право собственности на вспомогательные помещения и другое общее имущество;
– в Государственном реестре прав на недвижимое имущество нет информации о вспомогательных помещениях и другом общем имуществе;
– вспомогательные помещения и другое общее имущество не имеют отдельного адреса.

Стоит отметить, что в Юридическую клинику довольно часто обращаются с подобными вопросами.
Так, в январе 2021 года к нам обратился гражданин Т. с вопросом «Нужно ли иметь отдельные документы на вспомогательные помещения?»
Наши юристы разъяснили посетителю, что особенностью правового статуса вспомогательных помещений является то, что они являются общей собственностью владельцев квартир в многоквартирном доме в силу прямой нормы закона и подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления совладельцами. Также в настоящее время не существует устоявшейся судебной практики по определению принадлежности нежилых помещений в жилых домах. Для застройщиков это означает, что потенциально спорные вопросы следует решать заранее. И если, например, застройщик планирует самостоятельно воспользоваться каким-либо нежилым помещением возведенного объекта, то ему следует позаботиться о том, чтобы в договоре с инвесторами (покупателями, пайщиками и т. п.) было указано, что соответствующее помещение не переходит в их общую собственность, а является вспомагательным.

Если по данной теме у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь в Юридическую клинику Национального университета «Одесская юридическая академия», которая работает с понедельника по пятницу с 15.00 до 18.00, выходные дни – суббота, воскресенье. Запись на прием осуществляется каждую среду с 10.00 до 13.00 по телефону (048)777-27-61 или по адресу: 65009, г. Одесса, ул. Черняховского, 2.

Автор проекта «Юридическая клиника онлайн» –

директор Юридической клиники Национального университета «Одесская юридическая академия»

Юлия ШИШАЦКАЯ