Як в Одесі будувалися «чешки», «харківки» та «югославки»

Типовий одесит живе у звичайній висотці. Як правило – радянській. Квартири в таких будинках по старій пам’яті називають «чешками» – скорочено від «чеський проект». Але це помилка. Планування квартир досить різні, а до Чехії в них має відношення тільки назва.

Коли в Одесі з’явилися перші багатоповерхівки

Сьогодні у 9- та 16-поверхових будинках мешкає не менше 350 тисяч одеситів. Перший дев’ятиповерхівка в Одесі було збудовано 1967 року, але де саме — сказати складно. На звання прабатька одеських висоток претендують будинки на вулиці Філатова, 18 та на вулиці Преображенській, 72. Їхні проекти були «позичені» у Києві.

Перші висотки були баштового типу та складалися з однієї-двох парадних. А перші багатосекційні будинки з’явилися 1968 року на житловому масиві Котовського. Найраніші з них — так звані «харківки». На вигляд вони схожі на «хрущовки», але мають дев’ять поверхів. З «нововведень» на той час: у таких будинках ліфт, сміттєпровід і простора на ті часи кухня, площею до 9 «квадратів».

Проект розробили у харківському інституті «Міськбудпроект», звідси й назва. Спочатку такі будинки будували з привізних панелей, оскільки Одеса змогла запустити власне виробництво лише 1971 року.

Власне «чешки» з’явилися в Одесі лише у 1970-х будинках. Ці будинки вигадали зовсім не в Празі, а в Київському інституті експериментального проектування. До сейсмічних та інших умов нашого міста їх пристосували вже у харківському «Міськбудпроекті».

Серія отримала назву “Одеса Місто” (скорочено – “ОГ-94”). У ній балкони були замінені невеликими лоджіями, з’явилася комора та роздільні санвузли, а стелі підросли на 15 см до 2,65 метра. З деякими змінами серія увійшла до проектів 12- та 16-поверхових будинків, які активно будувалися після 1977 року.

Намагаючись зробити мінімалістичне житло комфортнішим, архітектори приділяли велику увагу нежитловим приміщенням. Наприкінці 1980-х років більшість 16-поверхівок будували за спецпроектами. В них з’явилася розширена лоджія (майже повноцінна кімната відпочинку), а вітальня зросла до 16-18 кв. метрів. У квартирі з’являється кілька комор, а кухня обладнана електроплитою.

Панельні та цегляні багатоповерхівки в Одесі

Крім панельних будинків, в Одесі зводилися і цегляні багатоповерхівки. Їх небагато, оскільки вартість метра в цьому випадку була на 10-12% вищою. Цегляними, наприклад, є всі одеські 14-поверхівки. Найбільші з них збудовані на Черемхах — це два комплекси з трьох веж кожен, що височіють на початку вулиці Філатова і на вулиці Варненській (напроти парку Горького). У порівнянні з панельними, такі будинки набагато краще зберігають тепло.

На окрему згадку заслуговують монолітні будинки. Їх буквально нарощували, заливаючи бетоном пересувну дерев’яну форму – опалубку. Будувати за методом опалубки, що «ковзає», було і швидше, і дешевше, ніж з панелей. Однак у Одесі таких будинків з’явилося небагато. Перший був побудований в 1976 році — це 16-поверхівка на 7-й станції Фонтану.

На початку 1990-х років за такою технологією будують «югославки» — 16-поверхові вежі із закругленими стінами та балкончиками. Їх особливо багато на житловому масиві Котовського, в районі вулиці Паустовського та проспекту Добровольського. Деякі маклери називають «югославками» всі монолітні будинки, збудовані за радянськими проектами з 1976 по 1994 рік. Думаю, ви вже здогадалися, що Югославія в цій історії теж «не пахне».

Панельні висотки не тільки стали домом для сотень тисяч одеситів, а й сформували вигляд спальних масивів міста. За задумом проектувальників, «довгі» 9-поверхівки та 16-поверхові вежі мали формувати архітектурний ансамбль нових районів. При цьому було взято на озброєння концепцію «міста-саду» з просторими дворами, гарним провітрюванням та природним освітленням квартир. На жаль, роботи з благоустрою нових кварталів залишали бажати кращого. Шкіл та дитячих садків новоселам доводилося чекати роками. Важливим прорахунком проектувальників було те, що вони не передбачили достатньо місця для паркування автомобілів.

І все ж таки творці панельних будинків вирішили колосальне завдання — забезпечили житлом мільйонне місто. Слід сказати, що наші висотки — одні з найелегантніших в Україні. Нам залишається лише стежити за станом будинків та з розумом облаштовувати квартали.

Хрущовки як спосіб заощадити на будівництві

Незабаром після смерті Сталіна «культ особистості» у СРСР змінився на «культ економії». Вінцем економії стали «хрущовки» — будинки, які стали уособленням невибагливого побуту. У роки «застою» у держави з’явилася можливість розширити квартири та покращити планування, але про економію не забули.

Більшість типових будинків 1970-1980-х років мають 5, 9 та 16 поверхів. Саме така висотність, за підрахунками інженерів, забезпечувала найменші витрати за відповідних технологій будівництва будинків. Наприклад, квадратний метр у 9-поверховому будинку коштував на 4% дешевше. Сьогодні ці кілька відсотківентів можуть здатися дрібницею, але саме вони визначили вигляд радянських міст.

9 – 12-поверхові будинки в Одесі будувалися дуже довгими. Було підраховано, що квартири у шести секційному будинку будуть на 3-5% дешевшими, ніж у двосекційному — за рахунок економії на товстих торцевих стінах. Так з’явилися знамениті ключки на півкварталу.

В Одесі «чемпіоном по довжині» є будинок на розі вулиць Корольова та Інглезі (колишня Чапаєвська дивізія). У ньому 18 парадних та 648 квартир.

Економію враховували і зі збільшенням площі житла. Кожен додатковий метр коштував дешевшим. Тому, порівняно з «хрущовками», однокімнатні квартири у висотних будинках були на 3-4 кв. метри, а трикімнатні – на 6-10 кв. метрів більше. Щоправда, і квартир до кінця радянського періоду почали зводити менше.

У роки застою невелика квартира в типовій висотці коштувала до 6 тис. рублів, велика — дорожча за 10 тис. рублів. Відповідно, щоб купити «однушку» у кооперативному будинку, працівникові середньої кваліфікації потрібно було скласти всю зарплату за 3,5 роки (сьогодні на це знадобиться 7-8 років).

Цікаво, що при будівництві 9-поверхового великопанельного будинку на стіни та перекриття йшло лише 43% кошторису. Дорого коштували сантехніка — 14%, а на двері, дах та ліфти витрачали по 4%. Сучасні будівельники більшу частину внутрішніх робіт переклали на споживача, тому для купівлі та обладнання однокімнатної квартири сьогодні потрібно працювати втричі довше, ніж за СРСР.

Як новобудови обвалили одеський ринок житла

Ціни на квартири у «радянських» багатоповерхівках впали більш ніж у 1,5 раза за останні 5 років. Трикімнатні квартири за ціною зовсім зрівнялися з аналогічними в «хрущовках». Простір для торгу зберігається, але такі принади, як євроремонт та прибудований мегабалкон уже навряд чи окуплять себе.

Середня ціна “однушки” – 30 тис. доларів. На житловому масиві Котовського більшість квартир пропонується за 27-30 тис. доларів, на житловому масиві Таїрова — за 32-34 тис. доларів. При цьому зберігається можливість без доплати обміняти “однушку” на Таїрова на “двушку” у Суворовському районі. Щоправда, вже у «хрущовці».

“Двушки” в середньому по місту коштують 38 тис. доларів. На Котовського можна знайти варіанти за 30 тис. доларів та дешевше. Найдорожчі квартири продаються від 45-50 тис. доларів — як правило, це житло в будинках на Фонтані або квартири з видом на море на житловому масиві Таїрова. Таку «двушку» легко можна виміняти на 3-кімнатну квартиру в іншому районі.

Більшість «троячок» на житловому масиві Таїрова, Черемушках та Молдаванці продають у межах 42-45 тис. доларів, на Котовського — 36-40 тис. доларів. Для порівняння, 2010 року навіть у Суворовському районі середня ціна такої нерухомості перевищувала 60 тис. доларів, а в інших районах досягала 70 тис. доларів. Надлишок дешевої новобудови обвалив одеський ринок житла. Незважаючи на відмінності у плануваннях та інші якісні характеристики, ціни на вторинну нерухомість зараз рідко перевищують 800–1000 дол. за «квадрат».

Михайло МЕЙЗЕРСЬКИЙ